房屋销售 房产销售必懂知识

房产销售必懂知识

无论你是地产销售人员也好，即将要买房或是已有房人群也罢。

清楚房子的结构常识、建筑材料等；可以更有利的助你判断房子价值，以及后期的买卖交易、装修等都很有好处。

国有土地使用权的主体非常广泛，任何单位和个人，包括境外的企事业单位和个人，符合依法使用中国国有土地条件的，都可以成为中国的国有土地使用者。

那么它的出让年限是怎样的的？1.居住用地（指住宅用地）为70年，从取得土地使用权证开始计算。

2.教育、工业、科技、文化、体育、综合或其他用地为50年，从取得土地使用权证开始计算。

3.商业、旅游、娱乐用地为40年。

从取得土地使用权证开始计算。

4.加油站、加气站等用地为20年。

房屋建筑类型和区别一般常见的类型：板楼、塔楼、板塔结合、联排、独栋、叠拼。

1.板楼：板式住宅多是正南北方向，南北通透，便于采光与通风，而且户型方正，平面布局合理，各功能空间尺度适宜。

由多个单元组合而成，每单元均设有楼梯或电梯。

通常而言，由于板楼的面宽充裕，因而户型设计更容易出精品。

2.塔楼：塔楼是对不同建筑结构的建筑物的称呼，塔楼一般是指高层建筑。

从楼房的平面图上理解塔楼和板楼。

塔楼的平面图特点是:若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯四户到一梯12户。

3.板塔结合：顾名思义就是板楼与塔楼的结合物，既有板楼的特点，也有塔楼的特点。

通常板塔结合建筑表现为一栋楼两端是塔楼户型，中间是板楼户型，根据实际情况合理利用。

4.独栋：独栋别墅即独门独院，上有独立空间，中有私家花园领地，下有地下室，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落、游泳池、亭子、篮球场等。

这一类型是别墅历史最长远的一种，也是别墅建筑的终极形式；定位于高端产品，价格较高，舒适度高，私密性强。

中国的土地资源和人口结构决定了这种形态，“禁别令”推出后，现在独栋已是卖一栋少一栋，别墅性质的地未来也不会再出现。

5.联排：联排别墅发源于英国，普遍存在于欧美国家。

联排别墅的位置往往位于交通方便的郊区，一般不过5层，邻居之间有共用墙，但独门独户。

在西方，联排别墅的主人是中产阶级或新贵阶层，在中国，它们则属于高消费人群。

联排别墅一般由几栋或者由十几栋小于5层的低层住宅并联组成，每栋的面积大约在150-200平方米，前后有自己的独立花园，但花园的面积一般不会超过50平方米，另外还有专用车位或者车库。

很多人都认为这类低层、低密度的花园住宅能满足他们对良好居住环境的需要，能提供一种"宽松、舒适、安静、自由独立"的居住环境。

联排现在也属于稀缺资源。

6.叠拼：叠拼从字面上看，所谓"叠墅"就是"叠加别墅"的意思。

在外形看来，叠墅类似于把两幢独立别墅叠加在一起，但它又不是简单的叠拼建筑，其内部空间具有独幢别墅的一切元素，是一种和一般别墅一样有天、有地、有花园的私密生活空间，类似于洋房形式中的底跃顶跃等产品。

房屋建筑层数如何划分？ 超高层：18层以上及更高。

高层住宅：10层以上。

中高层住宅：7-9层。

多层住宅：4-6层。

低层住宅：1-3层。

建筑类的常用名词解释：1.得房率：各位这个词听的不少，但又不知道准确的的数字是怎么来的，今天告诉你准确的计算方法。

得房率是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。

一般多层的建筑物得房率为88%，高层的建筑物得房率为72%，而办公楼为55%。

计算方法：得房率=套内使用面积/产证建筑面积。

2.公摊面积：公用建筑面积 是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。

包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

(1)商品房公用面积的分摊以幢为单位。

分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内；(2)为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊；(3)公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

3.住宅层高：层高是指住宅高度以"层"为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。

它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

中华人民共和国住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局联合发布的《住宅设计规范》(GB50096-2011)规定，住宅层高宜为2.80米。

4.容积率：假设在面积为100平方米的地块上建房，每层建筑面积100平方米，建2层，总建筑面积200平方米，容积率就是2.0;如果建3层，每层建筑面积50平方米，总建筑面积150平方米，容积率就是1.5，依次类推；总用地面积10万平方米，总建筑面积8万平方米，容积率为0.8。

总用地面积10万平方米，总建筑面积10万平方米，容积率为1。

总用地面积10万平方米，总建筑面积15万平方米，容积率为1.55.绿化率：绿地率=绿地面积/土地面积；绿地率通常以下限控制:并不是长草的地方都可以算做绿地率，距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地或地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。

绿地率所指的"居住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地,宅旁绿地,配套公建所属绿地和道路绿地等。

公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。

仅仅基于此。

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